Le nostre competenze
"Tutela Tecnica e Giuridica di Immobili e Asset di Alto Valore"
Contesto Normativo e Complessità
Il sistema legislativo italiano in materia edilizia, urbanistica, paesaggistica e dei vincoli è tra i più complessi al mondo. Norme nazionali, regionali, comunali, piani paesaggistici, regolamenti edilizi, vincoli ambientali e storico‑artistici si sovrappongono creando un quadro difficile da interpretare anche per professionisti esperti.
Per un investitore — soprattutto straniero — orientarsi senza un supporto tecnico altamente specializzato è praticamente impossibile.
Le problematiche da affrontare, riguardano sostanzialmente:
1- lo Stato Legittimo
Lo stato legittimo definisce se un immobile è conforme: • ai titoli edilizi rilasciati nel tempo, • alle norme urbanistiche e paesaggistiche, • alle autorizzazioni vigenti, • alle trasformazioni storiche documentate.
È un elemento decisivo in qualsiasi compravendita o gestione di immobili di pregio: senza una verifica tecnica rigorosa, l'acquirente o il gestore non può conoscere la reale situazione dell'immobile, né valutare rischi, difformità, costi di regolarizzazione o limiti futuri.
2- i Diritti Reali di Godimento
I diritti reali di godimento sono diritti che permettono a un soggetto di utilizzare un bene appartenente a un altro e di trarne utilità, limitando in parte le facoltà del proprietario. Sono diritti assoluti, tipici (previsti dalla legge) e opponibili a chiunque, perché attribuiscono un potere diretto sul bene.
Cosa consentono
Il titolare può usare il bene, abitarlo, percepirne i frutti, costruire su suolo altrui o imporre un peso su un altro fondo, secondo la tipologia del diritto. Il proprietario conserva la nuda proprietà.
Tipologie principali
- Usufrutto – uso del bene e percezione dei frutti;
- Uso – utilizzo limitato ai bisogni personali e familiari;
- Abitazione – diritto di abitare un immobile altrui;
- Servitù prediali – peso imposto su un fondo a favore di un altro;
- Superficie – costruire o mantenere edifici su suolo altrui;
- Enfiteusi – godimento pieno del fondo con obbligo di migliorarlo e pagare un canone.
Perché sono importanti
Incidono sul valore del bene, sulla sua commerciabilità, e richiedono verifiche specifiche negli atti notarili, nelle visure catastali e nelle pratiche urbanistiche e sono spesso di difficile individuazione in fase di compravendita.
3- Titolarità Immobiliare
La titolarità immobiliare indica chi detiene un diritto reale su un immobile e in quale misura. È la rappresentazione ufficiale del rapporto giuridico tra un bene e il suo intestatario, così come risulta dai registri immobiliari e dal Catasto.
Cosa comprende
- Il tipo di diritto reale esercitato (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie, enfiteusi, servitù);
- La quota di possesso (es. 1000/1000, 500/1000);
- Eventuali co‑intestazioni o diritti concorrenti;
- La continuità storica delle trascrizioni che attestano la legittima titolarità.
Dove si verifica
- Registri Immobiliari (Conservatoria) – tramite ispezione ipotecaria, con valore probatorio;
- Catasto – tramite visura catastale, con valore informativo.
Perché è importante
La titolarità immobiliare è essenziale per:
- stabilire chi può vendere o disporre del bene;
- individuare limitazioni derivanti da diritti reali di godimento;
- verificare quote e comproprietà;
- ricostruire la storia giuridica dell'immobile;
- prevenire irregolarità nelle compravendite e nelle pratiche edilizie.
4- Consistenza delle Proprietà Terriere
La Consistenza delle Proprietà Terriere rappresenta la dimensione reale, la struttura storica e la conformazione materiale di un terreno o di una proprietà fondiaria. È il risultato della ricostruzione tecnica dei confini, dei frazionamenti storici, dell'evoluzione cartografica e della coerenza tra mappe antiche e moderne.
Cosa comprende
- Estensione reale del fondo e dei suoi confini;
- Origine della particella e successive trasformazioni;
- Frazionamenti storici e loro continuità nel tempo;
- Confronto cartografico tra mappe d'impianto, catasto attuale e cartografie storiche;
- Verifica di errori o scarti tra consistenza reale e rappresentazione catastale.
Perché è importante
La consistenza terriera è essenziale per:
- garantire certezza sulla reale estensione del bene;
- individuare incongruenze catastali o frazionamenti non corretti;
- ricostruire la storia del fondo per proprietà di pregio, parchi, tenute e complessi storici;
- supportare regolarizzazioni urbanistiche e catastali;
- fornire basi solide per valutazioni immobiliari e operazioni di compravendita.
